توصیه‌های هشت‌گانه جهت تحقق شعار سال در حوزه تولید مسکن

به گزارش خبرگزاری مهر حضرت آیت‌الله خامنه‌ای رهبر انقلاب اسلامی در پیامی به‌مناسبت آغاز سال ۱۴۰۴، سال جدید را سال «سرمایه‌گذاری برای تولید» نام‌گذاری کردند و مقدّماتی را برای تحقق آن ذکر کردند: «یکی از مسائل مهمّ اقتصاد در کشور سرمایه‌گذاری‌های تولیدی است. تولید آن وقتی جهش پیدا می‌کند که سرمایه‌گذاری انجام بگیرد. البتّه سرمایه‌گذاری عمدتاً از سوی مردم باید انجام بگیرد و دولت شیوه‌های مختلفش را برنامه‌ریزی کند لکن در آن جایی که مردم یا انگیزه‌ای ندارند یا توانایی سرمایه‌گذاری ندارند، دولت هم می‌تواند در این میدان وارد بشود؛ نه به عنوان رقابت با مردم، بلکه به عنوان جایگزین مردم؛ آنجایی که مردم نمی‌آیند، دولت وارد میدان بشود و سرمایه‌گذاری کند. به هر حال سرمایه‌گذاری تولید یکی از مسائل لازم برای اقتصاد کشور و برطرف کردن مشکل معیشت مردم است. اصلاح معیشت مردم برنامه‌ریزی می‌خواهد لکن این برنامه‌ریزی بدون مقدّماتی از این قبیل امکانپذیر نیست. بایستی حتماً هم دولت و هم مردم با عزم و انگیزه‌ی فراوان، سرمایه‌گذاری برای تولید را جدّی بگیرند و دنبال کنند. کار دولت، فراهم کردن زمینه‌ها است، برداشتن موانع تولید است؛ کار مردم هم این است که سرمایه‌های خُرد و سرمایه‌های بزرگ خود را بتوانند در راه تولید به کار ببرند.» ۱۴۰۳/۱۲/۳۰ بخش اقتصاد رسانه KHAMENEI.IR به همین مناسبت در ادامه مطالب پرونده «سرمایه‌گذاری برای تولید»، در یادداشتی به قلم آقای مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم، راهکارهای تحقق شعار سال ۱۴۰۴ در حوزه مسکن را بررسی کرده است.

رهبر معظم انقلاب در حالی سال جدید را «سرمایه گذاری برای تولید» نامیدند که نیاز است با قید فوریت نقش راه اقدام دولت چهاردهم در این حوزه تهیه و اجرایی گردد.
لذا بر آن شدیم با هم‌اندیشی بخش قابل توجهی از مسئولین سابق وزارت راه و شهرسازی در دولت شهید رئیسی و متخصصین و کارشناسان مربوطه در حوزه زمین و مسکن و با هدف یاری رساندن به دولت چهاردهم مهم‌ترین اقدامات پیشنهادی جهت تحقق حداکثری شعار سال در چارچوب توصیه‌های هشت‌گانه ذیل تهیه و تدوین گردد.‌

توصیه نخست، پیگیری مجدانه ساخت مسکن در بخش انبوه سازی طرح نهضت ملی مسکن: آنچه که مشخص است پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن در دولت چهاردهم که با عنوان ساخت مسکن حمایتی بر روی زمین‌های اجاره ۹۹ سال مصطلح است، بخش بسیار قابل توجهی از پروژه‌های نهضت ملی مسکن را در برگرفته است که تعهدات دولت در آن جدی و از آن طرف نیز انتظار متقاضیان از به نتیجه رسیدن این بخش از پروژه‌های نهضت ملی بالا است. لذا حل مهم‌ترین معضل این روزهای نهضت ملی مسکن، یعنی معطل ماندن پروژه‌ها جهت تزریق آورده سهم‌الشراکه بانک‌های عامل، باید با قید فوریت در دو سطح ملی توسط مقامات مربوطه در شورای عالی مسکن و در سطح استانی در شوراهای مسکن استان در اولویت قرار گیرد تا از ورود سرمایه‌های متقاضیان به بازارهای موازی نظیر ارز و طلا و… به دلیل عدم اعتماد متقاضیان به توانایی دولت مستقر در اتمام پروژه‌های مسکن جلوگیری گردد.

توصیه دوم، الحاق حداکثری زمین در حریم شهرها و شهرهای جدید: اهتمام به برگزاری جلسات شورای عالی مسکن که در دولت شهید رئیسی که رکورد ۱۸ جلسه‌ای با حضور رئیس‌جمهور شهید و سرپرست محترم ریاست جمهوری را دارد و همچنین اهتمام به برگزاری و اتخاذ تصمیمات اساسی در شورای عالی معماری و شهرسازی نقش مهمی در افزایش سرمایه‌گذاری در تولید مسکن خواهد داشت. تصمیمات این جلسات به‌صورت مستقیم بر روی قیمت زمین و مسکن در کشور و در نهایت جذب سرمایه‌گذاران جهت ساخت مسکن اثرگذار است. دبیرخانه هر دو شورای عالی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است که باید با اولویت حل مسئله کمبود زمین و مسکن در کلان‌شهرها، اتخاذ تصمیماتی جدی در این حوزه متوقف نگشته و به‌صورت مستمر پیگیری و در دستور کار باشد. تأمین قریب به ۱۰۰ هزار هکتار زمین شهری و روستایی رکورد بی‌نظیری در این حوزه در تاریخ کشور است که در دولت شهید رئیسی محقق گشت. تأمین این زمین‌ها در علاوه بر جذب سرمایه‌گذار در حوزه ساخت مسکن، سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به حوزه احداث املاک تجاری، آموزشی و فرهنگی را نیز جذب خواهد نمود.

توصیه سوم، تسریع سازمان ملی زمین و مسکن در آماده‌سازی زمین‌های هدف پروژه نهضت ملی مسکن و انتشار عمومی فرصت‌های سرمایه‌گذاری این سازمان بصورت متمرکز و برخط: سازمان ملی زمین و مسکن یکی از راهبردی‌ترین سازمان‌های وزارت راه و شهرسازی در سال تحقق شعار سرمایه‌گذاری در تولید است. این سازمان در دولت شهید رئیسی نقش ویژه‌ای در مهیاسازی و آماده‌سازی زمین‌های هدف پروژه‌های نهضت ملی مسکن را برعهده گرفت. از ابتدای دولت مردمی سیزدهم، بیش از ۴۱ هزار و ۴۰۹ هکتار زمین شهری برای طرح نهضت ملی مسکن با واحدپذیری یک‌میلیون و ۸۳۷ هزار و ۳۱ واحد توسط این سازمان تأمین گشت که به سبب بار مالی سنگین آماده‌سازی این زمین‌ها، این سازمان بیش از پیش نیاز به بهره‌گیری از ظرفیت شعار سال جاری خواهد داشت.

در صورت عدم موفقیت این سازمان در تأمین مالی موفق و به‌موقع پروژه آماده‌سازی زمین‌های مذکور، بسیاری از متقاضیان که در جایگاه عملاً سرمایه‌گذار در نهضت ملی مسکن مشارکت دارند و انتظار تسهیل‌گری از دولت را دارند و به کمک دولت اعتماد نموده‌اند، ناامید گشته و عملاً یکی از مهم‌ترین الگوهای تحقق “شعار سرمایه‌گذاری در تولید” ابتر خواهد ماند.

توصیه چهارم، پیگیری الگو حلقه‌های میانی با هدف نقش‌آفرینی جدی مردم در سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده شهری و تحریک سرمایه‌گذاری در بازآفرینی ساختمان‌های فرسوده: جذب سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌ترین اهداف دولت‌های مختلف پس از انقلاب اسلامی بوده است. کاهش هزینه‌های سربار احداث مستحدثات و زیرساخت‌های لازم در این بافت‌ها نسبت به الگوی توسعه شهرهای جدید، یکی از الگوهای جذاب برای جذب سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن و همچنین حل مسئله احیای بافت‌های فرسوده شهرها بوده که به سبب دلایل مختلف، از جمله عدم اطلاع و اطمینان ساکنین این مناطق به احیای مسکن‌هایی که در آن‌ها ساکن هستند، این الگو در دولت‌های مختلف به اهداف خود دست نیافته بود.

ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت شهید رئیسی و همراه‌سازی شهرداری‌های کشور و پس از آن، تشکیل گروه‌های حلقه‌های میانی در محلات هدف جهت آموزش ساکنین این مناطق، سبب ثبت رکورد تاریخی در این حوزه شد. در همین راستا با همکاری بسیج مستضعفان و بسیج سازندگی، ۴۶۷ حلقه میانی ایجاد در محلات هدف بازآفرینی به ارائه خدمات می‌پرداختند. آمارها حاکی از آن است که در سال ۱۴۰۲، پروانه ساختمانی بیش از ۹۶ هزار واحد در بافت فرسوده کشور صادر شده که این میزان در مقایسه با رکوردی که در سال ۱۳۹۰ به تعداد ۸۹ هزار و ۶۳۵ واحد به ثبت رسید، شکسته شد. به‌عبارت دیگر، با اجرای بسته‌های تشویقی شهرسازانه برای بیش از ۵۴۶ شهر در سال ۱۴۰۲، رکورد نوسازی در محدوده بافت‌های فرسوده در بازه زمانی بعد از انقلاب شکسته شد. تداوم بهره‌گیری از حلقه‌های میانی جهت ارائه خدمات مشاوره‌ای و راهنمایی این ساکنان و بهره‌گیری از توسعه‌دهندگان صنعت احداث جهت به‌کارگیری از روش‌های ساخت سریع و تسهیل تعامل با نهاد دولتی نقش‌آفرین در این حوزه، مهم‌ترین اقدامات توصیه‌ای برای حوزه بازآفرینی شهری جهت تحقق شعار سال است. موضوع دیگری که نباید از آن غافل شد، توجه به ابلاغ بسته‌های تشویقی برای ساختمان‌های با سن بنای بالا خارج از بافت‌های فرسوده توسط دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی است که می‌تواند تحولی چشم‌گیر در جذب سرمایه‌های مردمی، مخصوصاً بخش خصوصی، به حوزه بازآفرینی ساختمان‌های با سن بالای ۲۰ سال در کشور داشته باشد.

توصیه پنجم، به‌روزرسانی الگوهای تأمین مالی مشارکتی در شهرهای جدید ایران و توجه ویژه به جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ۲۷ شهر ساحلی ایران: شهرهای جدید ایران که امروز تعداد آن‌ها به بیش از ۲۰ شهر جدید می‌رسد، یکی از بخش‌های پنهان از چشم سرمایه‌گذاران خرد و کلان بوده است که با استقبال امروز مردم از سکونت در شهرهای جدیدی نظیر پردیس و پرند در استان تهران تا شهر جدید گلبهار در استان خراسان رضوی و شهر جدید بهارستان استان اصفهان، فرصت جدی برای سرمایه‌گذاری مخصوصاً در پروژه‌های مشارکتی ساخت انبوه مسکن با شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید ایران و همچنین احداث ساختمان‌ها با کاربری‌های تجاری، اداری، درمانی و آموزشی تا توسعه مختلف انواع کسب‌وکارها در این شهرها وجود دارد.

با وجود طرح‌ها و زمینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید ایران، تهیه اطلس پیشنهادات سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با این شرکت مادرتخصصی به‌همراه مطالعات امکان‌سنجی پروژه‌ها که توسط شرکت‌های متخصص تهیه شده باشد، امری فوری به نظر می‌رسد. یکی دیگر از موضوعات با اهمیت ناظر بر اجرایی‌سازی شعار سال جاری با محوریت شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید ایران، اجرایی‌سازی ابرپروژه ۲۷ شهر ساحلی است که در دولت شهید رئیسی در شورای عالی مسکن مصوب و پس از آن مکان‌یابی و اخذ مشاور جهت تهیه طرح‌های بالادستی در شورای عالی معماری و شهرسازی مصوب شده بود.

توجه ویژه آقای پزشکیان در روزهای نخست پذیرش مسئولیت به این حوزه و تعیین نماینده‌ای ویژه برای این‌موضوع، نشان از دغدغه ایشان به موضوع فعال‌سازی ظرفیت‌های ایجاد سکونتگاه‌های ساحلی جدید دارد که باید در سطح عملیات و اقدام نیز نشانه‌های این توجه ویژه رئیس‌جمهور حس شود. لازم به ذکر است الگو مصوب نحوهٔ تأمین مالی و سرمایه‌گذاری در ۲۷ شهر جدید ساحلی استفاده از ظرفیت بخش خصوصی استان‌هایی بود که به دریا و پس‌کرانه به‌صورت مستقیم دسترسی نداشتند. بدین صورت که بخش خصوصی هر استانی که به‌صورت مستقیم به دریا دسترسی نداشت، با محوریت اتاق بازرگانی و صنایع و بخش خصوصی آن استان، طرح‌های پیشنهادی دارای جذابیت سرمایه‌گذاری با کمک مشاور هر یک از ۲۷ شهر جدید ساحلی مطرح و در صورت امکان، پیشنهادات جذاب سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی از ابتدا در طرح‌های شهرسازانه جایابی می‌گشت.

ابرپروژه احداث ۲۷ شهر ساحلی که به‌عنوان یکی از پروژه‌های راهبردی تاریخ کشور مورد توجه متخصصان و کارشناسان این عرصه قرار گرفته‌است، در صورت تدارک و تجهیز آن به ابزار مختلف تأمین مالی، می‌تواند پیشران طرح‌های تحقق شعار سال جاری باشد.

توصیه ششم، اجرای طرح واگذاری یک میلیون قطعه زمین اجاره ۹۹ ساله روستایی در سال و افزایش سقف تسهیلات حمایتی ساخت نهضت ملی مسکن در روستاها: از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی انتظار می‌رود نظر به ظرفیت‌های متعدد موجود این نهاد جهت تحقق شعار «سرمایه‌گذاری در تولید»، پیشروتر و پیشگام‌تر از سایر نهادها و سازمان‌های کشور در تحقق شعار سال اقدام نماید. وظایف راهبردی این نهاد انقلابی می‌طلبد محور تمام طرح‌های مسکن محرومین در کشور باشد و این امر با استفاده از فعال‌سازی ظرفیت‌های اقتصادی و زیرساختی این بنیاد، در صورت اعتقاد راسخ به محقق شدن شعار سال جاری، شدنی است.

در دولت شهید رئیسی، برای نخستین‌بار واگذاری زمین اجاره ۹۹ ساله در روستاهای کشور، نظیر آنچه در طرح‌های حمایتی مسکن انبوه‌سازی اجرا می‌گشت، در دستور کار قرار گرفت. واگذاری یک میلیون قطعه زمین در روستاهای کشور طی سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ تکلیفی بود که در دولت شهید رئیسی به این بنیاد ابلاغ و طی جلسات متعدد از این نهاد پیگیری می‌شد. به‌عبارت دیگر، قریب به ۵۰ هزار هکتار زمین در روستاهای کشور برای این امر تأمین و در سامانه به طرح نهضت ملی مسکن افزوده شد. لازم به ذکر است که در بخش روستایی از ابتدای انقلاب تا سال ۱۴۰۲، تنها تعداد ۸۰۰ هزار قطعه زمین تقدیم روستاییان شده بود؛ این در حالی است که در سال ۱۴۰۲ و ۴ ماهه امسال، بیش از یک میلیون قطعه زمین وارد سامانه بخش روستایی شده که بخشی از آن تحویل مردم شده و این یک عدد بی‌سابقه است.

در نهضت ملی مسکن، ساخت ۸۰۰ هزار واحد روستایی پیش‌بینی شده است که اگر برنامه واگذاری یک میلیون قطعه زمین در سال به‌صورت صحیح اجرا شود، مسکن ساخته‌شده در روستاها بیش از برنامه نهضت ملی مسکن محقق خواهد شد. در طرح واگذاری یک‌میلیون زمین روستایی در سال، پلاک‌هایی با حداقل متراژ ۵۰۰ متر در قالب نهضت ملی به متقاضیان در نظر گرفته شده بود که موضوع ایجاد کسب‌وکارهای خانگی در محیط منزل نیز برای متقاضیان امکان‌پذیر باشد.

افزایش تسهیلات ساخت مسکن روستایی از ۲۰۰ به ۳۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۵ درصد در دولت شهید رئیسی، گام دیگری برای حمایت از رونق سرمایه‌گذاری در روستاها و افزایش رفاه ساکنان روستایی بود. پیگیری مستمر طرح واگذاری زمین اجاره ۹۹ ساله روستایی به ظرفیت یک‌میلیون قطعه در سال و همچنین افزایش سقف تسهیلات روستایی، مهم‌ترین توصیه‌ها جهت افزایش سرمایه‌گذاری روستاییان کشور جهت تحقق شعار سال جاری است. البته به‌روزرسانی سازوکار حساب ۱۰۰ امام (ره) و همچنین تکلیف بیان‌شده این نهاد در برنامه هفتم پیشرفت، قطعاً می‌تواند در حوزه جذب سرمایه‌های مردم در اقتصاد روستا، تحولی شگرف ایجاد کند.

توصیه هفتم، احیای ظرفیت شرکت‌های فناور و دانش‌بنیان صنعت ساختمان در عرضه ساخت مسکن: تشکیل ستاد توسعه اقتصاد دانش‌بنیان عمران و ساختمان در معاونت علم، فناوری و اقتصاد دانش‌بنیان ریاست جمهوری در دولت شهید رئیسی و فعال‌سازی این ستاد به‌عنوان پل میان وزارت راه و شهرسازی و معاونت علمی جهت اتصال شرکت‌های دانش‌بنیان و فناور به پروژه‌های مختلف وزارت راه و شهرسازی اقدامی بود که با استقبال بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان کشور و از طرفی شرکت‌های دانش‌بنیان و فناور این عرصه قرار گرفته بود. تشکیل کنسرسیوم‌های دانش‌بنیان و فناور صنعتی‌سازی مسکن و مشارکت این کنسرسیوم‌ها در پروژه‌های نهضت ملی مسکن سبب سرمایه‌گذاری جدی بخش خصوصی بر روی شرکت‌های دانش‌بنیان و فناور این عرصه و توسعه محصولات و خدمات فناورانه و دانش‌بنیان شده بود. بهره‌گیری از پرینترهای سه‌بعدی تمام تولید داخل کشور برای نخستین بار در نهضت ملی مسکن و تأسیس صندوق پژوهش و فناوری عمران و ساختمان به‌عنوان نهاد تأمین مالی از شرکت‌های دانش‌بنیان، فناور و خلاق با مشارکت بیش از ۹۰ درصدی بخش خصوصی و عمومی غیر دولتی از مهم‌ترین دستاوردهای این همکاری مشترک بود که توصیه می‌شود ضمن فعال‌سازی مجدد این ظرفیت‌ها در وزارت راه و شهرسازی، ظرفیت‌های بالقوه مهندسان جوان و دانشمندان این عرصه مجدداً بالفعل گردد.

توصیه هشتم، فعال‌سازی ظرفیت‌های متنوع تأمین مالی در صندوق ملی مسکن و کمک به جذب سرمایه‌های خرد: صندوق ملی مسکن یکی از سازمان‌های جدیدالتأسیس در دولت شهید رئیسی بود که با هدف تسریع تأمین مالی پروژه‌های نهضت ملی مسکن و همچنین تسهیل در مولدسازی دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی، بیش از ۳۱ همت تا شهریورماه سال گذشته از ابتدای دولت سیزدهم به نهضت ملی مسکن تزریق نمود که در نوع خود اقدامی بی‌نظیر است. فعال‌سازی ظرفیت‌های مختلف تأمین مالی از طریق بازار سرمایه نظیر میزبانی صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی، صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات در دستور کار این صندوق قرار گرفته بود و مصوبات اولیه صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی نیز مصوب شده بود که فرصت برای اجرایی‌سازی این سازوکار فراهم نگشت. لذا، نظر به تحقق شعار سال و جذب سرمایه‌های خرد سرمایه‌گذاران در بازار سرمایه، توصیه می‌شود اجرایی‌سازی این دست از سازوکارهای تأمین مالی از طریق بازار سرمایه با محوریت صندوق ملی مسکن در دستور کار جدی سال جاری این صندوق قرار گیرد.

در انتها، آنچه که مشخص است و مدال افتخاری برای دولت شهید رئیسی محسوب می‌گردد، اعتماد متقاضیان نهضت ملی مسکن به دولت ایشان جهت به نتیجه رساندن پروژه‌های ساخت مسکن بود. به عبارت دیگر، اطمینان و اعتماد متقاضیان نهضت ملی به صادق‌الوعد بودن رئیس‌جمهور شهید جهت به ثمر نشستن پروژه‌های مسکن نهضت ملی مسکن بود که بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان به عنوان آورده نقدی طرف متقاضیان را تا شهریور سال گذشته به پروژه‌ها جذب نمود. لذا به نظر می‌رسد باید تمام تلاش کارگزاران دولت چهاردهم در حوزه تولید مسکن حفظ این اعتماد و اطمینان باشد. توجه به این موضوع بسیار حائز اهمیت است که دولت مستقر و وزارت راه و شهرسازی در حوزه اقتصاد مسکن، امروز بیش از هر زمان دیگری، با وجود قوانین بالادستی مصوب در دولت شهید رئیسی نظیر قانون برنامه توسعه هفتم پیشرفت، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و قانون جهش تولید مسکن، اختیارات ویژه‌ای در اختیار دارند که می‌تواند به تنهایی در حوزه مسکن پرچم‌دار تحقق «شعار سرمایه‌گذاری برای تولید» باشد و از کنار آن نباید به راحتی عبور نمایند.