نبود اسناد رسمی و پراکندگی اطلاعات، مانع اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

به گزارش خبرنگار مهر، مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای دولت‌ها برای کنترل بازار مسکن و مهار سوداگری و احتکار مسکن است. هدف این سیاست، افزایش عرضه فعال مسکن به بازار و جلوگیری از رکود واحدهای قابل سکونت است؛ اما اجرای این قانون در کشور ما با موانع بسیار جدی‌ای روبه‌رو است که نبود اسناد رسمی برای بخش بزرگی از واحدهای مسکونی و پراکندگی اطلاعات در حوزه املاک کشور از مهمترین آنها محسوب می‌شود.

مطابق اعلام مراجع رسمی، تعداد واحدهای مسکونی در کشور به حدود ۲۵ میلیون واحد می‌رسد و این در حالی است که نیمی از این املاک (تقریباً معادل ۱۲.۵ میلیون واحد) فاقد سند رسمی هستند. فقدان سند، نه تنها مانع احراز مالکیت رسمی می‌شود بلکه امکان ردیابی، بررسی و تحلیل ملک از سوی دولت را نیز غیرممکن می‌کند. این مشکل معمولاً نتیجه ضعف‌های تاریخی در حوزه ثبت اسناد، معاملات قول‌نامه‌ای و ساخت‌وسازهای غیرمجاز است که صرفاً با قبض برق یا آب در سطح محلی اثبات شده و به سیستم رسمی وارد نشده‌اند.

در توضیح چالش‌های اجرایی مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان به چند مورد اشاره کرد. برای نمونه اینکه بخش عمده‌ای از خانه‌های موجود در کشور با سندهای غیررسمی، قول‌نامه‌های دستی یا حتی بدون هیچ نوع سندی، دست به دست شده‌اند منجر به عدم آگاهی حاکمیت از این اموال شده و در نهایت دولت دسترسی دقیقی به اطلاعات هویتی و مالکیتی این املاک ندارد تا بتواند مالکان را برای اخذ مالیات شناسایی کند.

پراکندگی داده‌های مربوط به املاک

از طرف دیگر، اینکه داده‌های مربوط به املاک درگیر پراکندگی هستند و فاقد بانک اطلاعاتی متمرکز، شناسایی املاک را با مشکلات بسیاری مواجه کرده است. اطلاعات املاک کشور در سامانه‌ها و پایگاه‌های گوناگون اعم از سازمان ثبت اسناد و املاک، شهرداری‌ها، اداره برق، آب و گاز و وزارت راه و شهرسازی ثبت می‌شود اما با توجه به اینکه این سیستم‌ها به هم متصل نیستند و هر یک اطلاعات ناقص و پراکنده‌ای دارند؛ نتیجه این شده که امکان جمع‌بندی و کنترل جامع در این زمینه وجود ندارد.

همچنین بارها مشاهده شده که یک ملک در یک سامانه به نام یک فرد و در سامانه دیگر به نام فردی دیگر ثبت شده یا اساساً در هیچ سامانه‌ای وجود ندارد. این دوگانگی زمینه فرار مالیاتی و سودجویی را فراهم کرده است.

حتی در مواردی که اطلاعات مالک ثبت رسمی دارد، اثبات خالی بودن ملک چالش‌برانگیز است؛ چرا که بسیاری از خانه‌های خالی برای استفاده‌های مختلف (سرمایه‌گذاری، مهاجرت اعیان‌نشین، خانه دوم و…) نگهداری می‌شوند و ابزارهای فنی دقیق برای راستی‌آزمایی خالی یا پر بودن آنها وجود ندارد.

سازمان امور مالیاتی کشور برای رفع این مشکلات، گام‌های متعددی برداشته یا در مورد آنها برنامه‌ریزی کرده است. به عنوان مثال، نشست‌ها و کمیته‌های مشترک با وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شود تا داده‌های املاک با بانک‌های اطلاعاتی جدید یکسان‌سازی شوند.

برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی یک سامانه ملی و کامل که تمامی اطلاعات املاک از مرحله ساخت، بهره‌برداری، مصرف آب و برق، نقل‌وانتقال و… را به صورت برخط در اختیار داشته باشد؛ با هدف کاهش خطا و افزایش دقت در شناسایی خانه‌های خالی نیز در حال انجام است.

تشویق مالکان به دریافت سند رسمی، رفع موانع قانونی و تسهیل فرآیند ثبت ملک، و برخورد با معاملات غیررسمی از محورهای دیگر اقدامات دولت برای تحقق بخشیدن به مالیات ستانی از این طریق است.

اما آنچه باید مورد توجه قرار گیرد این است که اجرای موفق این سیاست نیازمند هماهنگی بیشتر میان همه دستگاه‌ها، از نهاد ثبت اسناد تا شهرداری‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان گرفته تا همکاری شهروندان است که خود را ملزم به ارائه اطلاعات و انجام تکالیف مالیاتی بدانند.

از ۲۵ میلیون واحد مسکونی، ۵۰ درصد فاقد سند رسمی هستند

نبود یک سامانه متمرکز و اسناد رسمی منسجم، نه تنها اخذ عادلانه مالیات بر خانه‌های خالی را مختل کرده، بلکه هرگونه سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی کلان در حوزه مسکن را ناکارآمد ساخته است. این موضوع زمینه‌ساز نارضایتی گسترده اجتماعی، سوءاستفاده‌های گسترده و عدم شفافیت بازار ملک در ایران شده است.

سخنگوی سازمان امور مالیاتی، از چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی خبر داده و گفته است: از ۲۵ میلیون واحد مسکونی کشور، حدود ۵۰ درصد فاقد سند رسمی هستند همچنین پراکندگی و ناقص بودن اطلاعات، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را با مشکل مواجه کرده است.

موحدی در خصوص اقدامات در دست انجام سازمان امور مالیاتی تاکید کرده است: برگزاری جلسات فشرده میان سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی انجام شده است و همچنین برنامه‌ریزی برای کاهش خطا در شناسایی املاک صورت گرفته و ما در تلاش برای ایجاد سامانه یکپارچه اطلاعات املاک هستیم.

سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص چالش‌های پیش‌رو به عدم وجود اطلاعات متمرکز و قابل استناد، ناهماهنگی بین داده‌های دستگاه‌های مختلف، نیاز به همکاری همه‌جانبه برای ایجاد بانک اطلاعاتی جامع اشاره کرد.

اصلاح و فرآیند صدور سند رسمی برای دارندگان ملک

خلاصه کلام آنکه، برای موفقیت طرح مالیات بر خانه‌های خالی، لازم است ابتدا زیرساخت‌های داده‌ای و ثبتی کشور اصلاح و فرآیند صدور سند رسمی برای دارندگان ملک تسهیل شود. همچنین توسعه پایگاه‌های اطلاعاتی به صورت جامع و برخط و شفاف‌سازی رویه‌ها و نظارت قاطع بر معاملات غیررسمی از طرف دیگر و تدوین قوانین و مشوق‌هایی برای ورود صاحبان خانه به سامانه‌های اطلاعاتی در تحقق این هدف اثرگذار خواهد بود.

اجرای موفق این راهکارها، نه‌تنها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را عملیاتی می‌کند، بلکه انگیزه سوداگری و احتکار مسکن را به میزان زیادی کاهش خواهد داد و به ساماندهی بازار مسکن کمک می‌کند.

علی‌رغم نیت دولت و قانون‌گذار برای وضع و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، نبود اسناد رسمی و پراکندگی اطلاعات، بزرگ‌ترین مانع اجرایی این طرح است. رفع این موانع نیازمند عزم ملی، هماهنگی بین دستگاهی و اصلاح بنیادین رویه‌های ثبتی و اطلاعاتی است. در غیر این صورت، هدف مهار خانه‌های خالی و کمک به تعادل بازار مسکن، همچنان دور از دسترس خواهد بود.