تشدید وضعیت بحرانی مسکن و انفعال کامل خانم وزیر!

سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: چالش مسکن در ایران از دهه ۹۰ به بعد نسبت به دهه‌های قبل وخیم‌تر شده است. طی این سال‌ها دولت‌های مختلف برای افزایش تولید و بهبود وضعیت مسکن، طرح‌ها و اقدماتی چون مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن داشته و مجلس شورای اسلامی هم در این راستا قوانینی تصویب کرده است. اما هیچکدام از اینها نتوانسته مشکل مسکن در ایران را به طور ریشه‌ای و اساسی حل کند.

وی افزود: با شروع دولت چهاردهم در شرایط تلاطم شدید ارزی و فضای عدم قطعیت سنگین برای تولیدکنندگان مسکن، رویکرد این دولت مبنی بر توجه به مجامع پژوهشی و نخبگانی برای ایجاد تغییر و تحول اعلام و سخنان وزیر راه و شهرسازی درباره اینکه دولت در بخش مسکن به دنبال کار رسانه‌ای و آمارسازی نیست؛ فعالان و کارشناسان این بخش را به قرار گرفتن مسکن در یک مسیر درست و جلوگیری از آسیب‌های بیشتر به این بخش مهم امیدوار کرد.

سردرگمی وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن

این کارشناس ارشد حوزه حکمرانی و مسکن ادامه داد: متأسفانه وضعیت تولید مسکن در دوران وزارت خانم صادق مالواجرد تا حدی نگران کننده شده و با رکود سنگین و خروج سرمایه روبرو است که پیش‌بینی می‌شود کم‌تولیدی در بخش مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ یک رکورد جدید به ثبت برساند. در این میان، چالش‌های مربوط به نیروی کار با توجه به عدم تعیین تکلیف وضعیت اتباع و قطع برق صنایع بالادستی مانند سیمان و فولاد، از سردرگمی و قدرت پایین وزارت راه و شهرسازی برای چانه زنی با نهادهای تاثیرگزار بر بخش مسکن حکایت دارد.

وی ادامه داد: این وضعیت با توجه به سابقه طولانی وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن و انتظاراتی که از ایشان حداقل در این بخش وجود دارد؛ عجیب است و بر همین اساس از خانم مالواجرد انتظار می‌رود برای ارائه راهکار و تدبیر در بخش مسکن، از مجامع نخبگانی کمک بگیرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با بیان اینکه چالش مسکن در دو بخش خرید و اجاره هر روز در حال بدتر شدن است؛ گفت: مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و برخی کلانشهرها از ۱۰۰ سال هم گذشته و به نزدیک ۱۵۰ سال رسیده است. در مورد اجاره هم وضعیت چندان مناسب نیست و کرایه خانه در برخی شهرها بین ۵۰ تا ۸۰ درصد درآمد خانوار را می‌بلعد. علاوه بر این، چه در وضعیت مالکیت و چه در استیجار، پدیده بدمسکنی در کلان‌شهرها بیداد می‌کند.

فعالان اقتصادی تولید آدامس را به مسکن ترجیح می‌دهند!

وی ادامه داد: تولیدکنندگان مسکن هم چالش‌های زیادی دارند. مدیریت سنتی و بهره‌وری به شدت پایین، سودآوری کم و چالش‌های انرژی صنایع بالادست، باعث خروج بسیاری از فعالان این بخش شده و آنها را به این نتیجه رسانده که اگر در زمینه‌های دیگر حتی تولید آدامس هم فعالیت کنند؛ بهتر از فعالیت در بخش مسکن سودآوری خواهند داشت.

مدنی با بیان اینکه در این شرایط قیمت مسکن روز به روز در حال بالاتر رفتن و قدرت خرید مردم کمتر و کمتر می‌شود؛ افزود: اگرچه حاکمیت با ابزارهای مالیاتی، تأکید بر عرضه خانه‌های خالی و … سعی در کاهش دامنه‌های بحران مسکن داشته؛ اما در واقع هیچکدام از این اقدامات نمی‌تواند فاصله میان عرضه و تقاضای مسکن را پوشش دهد. این اقدامات حتی ممکن است به اندک فعالان این بخش آسیب هم وارد کند.

فقدان نگاه حرفه‌ای به مسکن و تجربه کشورهای جهان در اجاره‌داری حرفه‌ای

وی ادامه داد: نبود نگاه حرفه‌ای به بخش مسکن طی این سال‌ها، یکی از عوامل وخیم شدن اوضاع مسکن است. این نوع نگاه می‌توانست به یک بازی برد-برد هم برای تولید کننده و هم برای مصرف کننده به خصوص مستأجران تبدیل شود.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، اجاره‌داری حرفه‌ای را یکی از مصادیق این نوع نگاه دانست و گفت: در کشورهای مختلف این نگاه به اشکال مختلف از جمله جمع‌سپاری مالی در نوع تجاری و تعاونی آن و مسکن اجتماعی برای مسائل حمایتی و غیربازرگانی پیاده سازی شده و چالش مسکن کاهش یافته است.

وی افزود: امروز با توجه به وضعیت مسکن به خصوص قشر مستأجر، توجه به این تجربه‌ها برای دولت بیش از هر چیزی ضرورت دارد. از جمله تجربیات اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توان به اجاره‌داری حرفه‌ای سنتی در کشورهایی چون آلمان و انگلستان اشاره کرد. در این مدل اجاره‌داری، شرکت بسیار بزرگ یا صندوق‌های بورسی و سهامی و یا شرکت‌های سهامی، پولی یا سرمایه‌ای با جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی اقدام به عرضه واحدهای اجاره‌ای می‌کنند. این شرکت‌ها با توجه به مباحث مربوط به کنترل کیفی، نگهداری واحدهای مسکونی، مسائل ایمنی، حقوقی و قراردادی، نقش مشاور املاک را نیز خودشان بر عهده گرفته‌اند تا مستأجران از مراجعه به بنگاه‌های خارج از این شرکت‌ها بی‌نیاز شوند.

مدنی ادامه داد: اجاره‌داری حرفه‌ای مبتنی بر فناوری اطلاعات سطح بعد اجاره‌داری حرفه‌ای است که در آن یک سری شرکت‌های واسطه‌ای به صورت سهامی و صندوق‌ها، تحت نظارت بانک‌ها یا بورس به صورت پولی یا سرمایه‌ای ایجاد و امکان سرمایه‌گذاری مردمی را با هدف اجاره‌داری حرفه‌ای برای صرف این سرمایه‌ها در ساخت یا تملک خانه فراهم می‌کنند.

وی افزود: این سطح از اجاره‌داری در آمریکا و توسط چند شرکت از جمله Arrived Homes به صورت جمع‌سپاری مالی، شرکت Lofty ai به صورت اجاره‌داری حرفه‌ای براساس بلاکچین، شرکت Greystar Real Estate Partners به عنوان یکی از بزرگترین شرکت‌های مدیریت املاک اجاره‌ای در سطح جهان، شرکت AvalonBay Communities به عنوان متخصص در توسعه و مدیریت مجتمع‌های آپارتمانی و شرکت Equity Residential که بر خرید، توسعه و مدیریت املاک آپارتمانی تمرکز دارد؛ اجرا شده است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: برخی دیگر از کشورها هم در این حوزه تجربیات خوبی دارند. مثلاً در اسپانیا شرکتHousers به عنوان پلتفرمی برای سرمایه‌گذاری جمعی در املاک، در مجارستان تعاونی Rákócz به عنوان مدل اجاره‌ای با مالکیت جمعی، در نروژ Borettslag به عنوان تعاونی‌های مسکن با مالکیت اشتراکی و در سوئیس تعاونی‌های مسکن در زوریخ راه‌اندازی شده و فعال هستند.

لزوم درس گرفتن از تجربه نامطلوب سایر کشورها

وی در ادامه با بیان اینکه بررسی وضعیت ترکیه به عنوان کشور همسایه هم از اهمیت زیادی برخوردار است؛ گفت: در سال‌های اخیر، ترکیه با بحران شدید افزایش اجاره‌بها مواجه بوده است. براساس گزارش مرکز تحقیقات اقتصادی و اجتماعی دانشگاه باهچه‌شهیر (BETAM) در اوت ۲۰۲۳، میانگین اجاره‌بها در ترکیه طی یک سال ۱۲۱ درصد افزایش یافته است.

مدنی تورم ۱۱۲.۵ درصدی را یکی از دلایل این وضعیت عنوان و تصریح کرد: کمبود عرضه هم در به وجود آمدن این وضعیت نقش داشته است. این کشور سالانه به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد اما تعداد واحدهای عرضه شده فقط نیمی از این نیاز را پوشش می‌دهد.

وی با بیان اینکه افزایش تقاضا به دلیل مهاجرت و زلزله و سیاست‌های اقتصادی نامتعارف هم در چالش مسکن ترکیه دخیل است؛ افزود: با وجود اقدامات دولت، بحران اجاره‌بها همچنان ادامه دارد. در برخی مناطق مانند آنکارا و استانبول، اجاره‌بها تا ۱۸۸ درصد افزایش یافته است. تنش‌ها بین مستأجران و مالکان افزایش یافته و به درگیری‌های خشونت‌آمیز منجر شده است. در سال گذشته، حداقل ۱۳ نفر در این درگیری‌ها جان باخته‌اند.

مدنی خاطرنشان کرد: تجربه چین در بحران مسکن و تجربه آمریکا در ناتوانی مردم برای بازپرداخت وام‌های مسکن و نکول‌های پی‌دی‌پی هم می‌تواند نکات آموزنده‌ای برای ما داشته باشد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به ضرورت چاره‌اندیشی برای معضل مسکن، به‌ویژه برای مستأجران، گفت: حاکمیت باید با استفاده از تجربه‌های موفق اجاره‌داری حرفه‌ای در سایر کشورها و پرهیز از اشتباهات برخی دیگر، راهکاری جامع برای این بخش بیندیشد.

وی در ادامه با اشاره به فشارهای فعلی بر وزیر راه و شهرسازی، افزود: وزیر مربوطه که این روزها با چالش استیضاح هم روبه‌روست، می‌بایست از ظرفیت پژوهش‌گران و نخبگان برای یافتن راهکارهای تخصصی بهره گیرد؛ اما متأسفانه برخلاف وعده‌های قبلی خانم صادق در زمان کسب رأی اعتماد از مجلس، ارتباط این وزارتخانه با بسیاری از نهادهای علمی و پژوهشی نه‌تنها کاهش یافته، بلکه در مواردی به قطع کامل انجامیده است که این وضعیت به‌راستی مایه ناامیدی مجامع نخبگانی شده و دلیل گلایه و شکوه ایشان است.

وی افزود: این تجربیات چه از سوی دولت و چه از طرف مجموعه‌های ساختمانی نباید نادیده گرفته شود. تعلل بیشتر در این بخش به اقتصاد مسکن آسیب بیشتری می‌زند و کارنامه ضعیف برای دولت، ورشکستگی برای مجموعه‌های ساختمانی و تشدید نارضایتی اقتصادی برای مردم را به دنبال دارد.